王健林優化地產戰線 萬達商管欲發力

劉偉2022-01-14 09:02:22來源:中房報

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  行業形勢不斷變動之下,企業不得不及時調整應對。

  1月11日,有消息稱,萬達地產集團于近期進行了組織架構的調整,具體而言,是將原來的東區、西區、南區和北區四大區域,整合為南區和北區兩大區域。區域調整之后,對萬達地產員工也進行了一定的優化。

  一位萬達集團內部人士對記者表示,“此次地產組織架構調整的消息屬實?!彼硎?,因為“三道紅線”等政策的關系,住宅開發壓力比較大,因此,包括萬達地產集團在內的房企,收縮戰線已經成為趨勢。

  自2019年從商管體系內剝離出來,萬達地產集團的組織構架已經經過數次調整,相應的人員調整也是在所難免。這背后亦反映出企業決策者在地產板塊業務發展定位上的變化。

  “目前,萬達地產的發展計劃還是以配套萬達廣場為主,”這位萬達內部人士告訴記者,至于人員優化上,并沒有大規模壓縮,相較于商管平臺的幾萬員工的規模,地產開發幾千人的體量并不算太多,而且此次區域架構調整后,有一部分還流入到商管體系中。

  組織架構“分分合合”

  根據市場消息,隨著萬達地產組織架構的調整,東、西兩區項目公司人員合并進入南、北兩區,人員將有所優化,預計整體優化將在春節前完成。

  調整完成后,南區、北區的區首將保持不變,北區區首仍為曲曉東,南區區首仍為劉光敏,而東、西區的區首是否調回萬達商管集團,目前仍未確定。

  近年來,隨著房地產市場、政策的不斷變化,萬達地產也順應形勢先后三次對組織架構進行大調整。

  2019年底,萬達商管集團完成了房地產業務剝離,將房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責。

  到2020年1月,萬達地產將原來的南區、中區、北區整合為南北兩區;同年7月,萬達地產又將南區和北區拆分為東區、西區、南區、北區四大區域。不到兩年時間里,萬達合并區域的消息再度傳出,組織架構調整又回到原點。

  2021年以來,隨著房地產“三道紅線”“兩個集中”等行業政策的實施,房企生存發展的形勢逐漸嚴峻。萬打地產此次收縮戰略布局,也符合行業集體“縮表”的趨勢。

  據不完全統計,2021年以來,包括萬科、碧桂園、華潤置地、龍湖、世茂、新城、旭輝、中南、中駿、陽光城、榮盛、雅居樂、佳兆業、奧園、融信、祥生、金輝、俊發、時代、弘陽等不下20家規模型房企進行了組織架構變革,其中,有多家企業進行了不止一次的調整。

  進入2022年,房企內部組織架構調整的動作依舊不斷。近日,陽光城津冀區域、山西區域、北京區域合并亦得到證實。而在幾天前,世茂集團宣布對集團及區域職能部門進行調整及合并。

  王健林的抉擇

  對于讓其起家、壯大的地產開發業務,萬達集團董事長王健林曾經做出過艱難抉擇。

  在面臨資金困局的2018年1月,萬達商業引入騰訊、蘇寧、京東、融創等四家股東。彼時,王健林承諾,在1至2年內消化房地產業務,今后不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業。因此,萬達商業一分為二,獨立出萬達商管集團和萬達地產集團。

  “不追求銷售額,為商管而存在,每年消化萬達廣場住宅配套,保持幾百億銷售額?!边@是王健林在2018年年會上給地產集團的定位和要求。

  梳理完業務構架并全面走上“輕資產”道路的萬達,繼續擴大商業板塊的規模。

  到2022年1月4日,根據官方信息,2021年萬達集團新開業51座萬達廣場;截至2021年底,全國累計已開業418座萬達廣場(不含重裝中的武漢漢街萬達廣場)、90個萬達酒店、790家萬達影城、340家寶貝王樂園。萬達廣場2021年開業目標已經超額完成。

  不過,商業版圖的擴充即使再大,其盈利能力始終是一個待解的難題。

  公司債券報告顯示,2020年,萬達商管實現收入391.34億元,同比下降50.25%,整體毛利率為70.2%,較2019年增長16.51%;利潤總額187.67億元,同比下降44.4%;凈利潤138.8億元,同比下降44.89%。

  一位從事商業地產行業多年的人士告訴記者,商業地產每個項目的盈利狀況都不一樣,情況千差萬別,總體表現也是兩極分化。當然,具體也取決于項目運營的管理水平和物業的硬件條件以及區位條件等。此外,近年來的新冠疫情對商業地產的影響也不言而喻。

  商業板塊之外,到2020年,受疫情影響,萬達旗下的文旅、酒店、體育等業務同樣步履維艱,萬達旗下影院公司AMC陷入破產裁員傳聞,萬達商業轉向A股上市也陷入中止。

  早在2019年底,萬達商管完成房地產業務剝離,萬達地產將集團所有地產業務攬進體系之中,繼續從事房地產開發業務,通過招拍掛、商業綜合體和文旅項目等形式獲取開發用地。面對輕資產化發展盈利難等問題,重提地產開發業務的規模成為王健林的新選擇。

  “千億目標”成為過去時

  2020年4月23日,已多年不拿宅地的萬達,罕見在江蘇鹽城拍下一宗純住宅地塊,這被業內視為萬達重新入局土地市場的前奏。

  天眼查數據顯示,2020年以來,萬達地產集團旗下新增20家子公司。此外,萬達地產還進行了一系列組織架構調整,將地產集團分成東南西北四個大區,全面鋪開的業務線,預示著新的目標已在醞釀。

  據了解,在一次內部會議上,萬達宣布計劃到2021年,地產業務銷售收入將重回千億規模。其中,王健林將2020年銷售目標定為800億元。

  萬達的執行力在業內名聲在外。不過,公開數據顯示,2020年1月至6月,萬達集團全口徑地產銷售額260.3億元,排名56位。按照集團最初制定的全年800億元目標,完成率約為三成。

  隨后,2020年7月6日,萬達地產集團總經理呂正韜離職。這位進入萬達18年,在整個萬達集團排名前列的核心高管,是地產集團的操盤人。但業績不達標,形勢逼人離開。

  萬達地產收入曾經的巔峰是2015年,地產業務收入達到1640.8億元。截至2019年,萬達地產銷售額已不足500億元,已經顯示出逐漸掉隊的態勢。

  來到2021年,萬達加碼土地市場的消息不斷傳來。年內,萬達分別在武漢、貴陽等地拿下涉宅地塊。2021年,機構數據顯示,萬達目前的拿地金額在TOP一百中排名第37,拿地面積排名第13。

  不過,隨著行業政策的收緊,萬達地產的業績上升進一步受阻。根據克而瑞發布的數據,2021年1~12月,萬達集團的操盤金額為300.8億元,排名第77位。而在另一份由機構發布的排行榜顯示,前200名中并無萬達集團的身影。

  上述萬達內部人士表示,近期,萬達集團和中國一汽的合作,以及計劃將幾十家萬達紅旗體驗店在全國各城市陸續開業,都是轉向服務業務領域的標志?!暗禺a開發的千億目標,在當前的形勢下,不可能再提,”該人士透露,“萬達商管能否成功登陸港股成為萬達集團2022年的重要事件,畢竟債權融資成本還是過高?!?br/>
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