萬字長文!丁祖昱跨年演講:告別白金時代,走進青銅時代

丁祖昱2022-01-04 09:33:41來源:丁祖昱評樓市

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??2022丁祖昱評樓市年度發布會完整演講PPT下載

??2021年最后一天,2022“跨越——丁祖昱評樓市年度發布會”如約和大家在線上見面。

??在剛剛結束的發布會中,丁祖昱以“告別白金時代”開始了上半場演講,從房企面臨的危機講起,深入分析造成行業巨大危機的內外因,并提出,房地產過度金融化是導致今天危機的根本。

??“再看第二曲線”中,丁祖昱全面復盤租賃、商業、辦公、物管、文旅和養老等第二曲線遇到的問題,并提出趨勢研判。

??一系列現象背后,行業走進青銅時代,行業規?;氐轿迥昵?,預計未來五年行業規模年均10.6-12.7億平方米,房地產仍將是壓艙石和支柱產業。

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??撥開云霧見天日,守得云開見月明。

??行業所面臨的危機,導致房地產行業危機的真相,以及“青銅時代”下,行業何去何從?本文將完整記錄下丁祖昱的思考和分析。

告別白金時代

??告別2021年,意味著真正要和“白金時代”說再見,過去五年,是行業波瀾壯闊、快速發展的五年。去年“挑戰未來”年度發布會時,我們認為“行業進入無增長時代”,今年需要用另外一種方式和過去的時代告別。

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??房企巨大危機

??上半年形勢一片大好,2021年上半年累計操盤金額同比增長36.8%,現金短債比持續改善,百強企業的現金短債比1.46。下半年銷售、融資急劇下滑,2021年7-11月,過去五個月百強房企累計操盤金額同比下滑27.8%;7-11月融資總量環比下降了40%。

??這對市場、企業影響有多大?首先,企業面臨違約風險,部分企業已違約,還有一部分在違約的路上;其次,項目面臨交付風險,城市因停工延期交付項目數量急劇增加,34城已售未交付項目達8.31億平,長沙、武漢、重慶、鄭州均超200萬平;第三,供應商面臨支付風險,房地產業關聯上下游產業鏈長,供應商面臨的風險比房地產還要大。

??到底什么原因導致這一現狀?

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??外因一:市場透支

??通過近五年的數據來分析,市場到底是不是透支的。

??1. 需求透支。近五年累計成交74億平方米和63萬億元,占過去20年的41%和56%,也就是說僅用了5年時間,賣了過去20年56%的金額。

??2. 房價透支。過去20年,房價只漲不跌,房價收入比從2015年的7.4攀升至8.9,近五年城市房價均價復合增長率達到7%。

??3. 支付力透支。過去十年,居民杠桿率上漲了6.68倍,個人住房貸款余額超過38萬億,部分城市杠桿率漲幅加大,甚至有些城市杠桿率超過200%。

??4. 供應透支。70城廣義庫存達到10億平,新房入住率低,近3年70城商品住宅年均供應近5億平方米。從重點25城來看,廣義庫存總量為3.3億平方米,按照銷售面積測算需要1.26年消化,其余45個城市則需要5年消化,許多城市暗藏風險。


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??外因二:政策“猛藥”

??政策本身沒有問題,此次政策調控和去杠桿政策非常及時到位,之所以用“猛”字,是因為在執行過程中過于迅猛。

??1. 去杠桿執行層層加碼。首先,房企各種融資渠道全面收緊,三季度末新房按揭放款周期需要半年以上,二手房直接停貸。此外,三道紅線后,房企主動去杠桿,上半年就有29家房企全面轉綠。信托去杠桿速度過快,近期投向房地產資金信托余額從最高點的2.9萬億下降至三季度的1.9萬億,其中三季度同比下降18.15%。

??2. 政策疊加改變預期。73省市出臺249次政策加碼,深圳、廣州(分區調控)政策加碼高達20次,同時19城落地“限跌令”,房地產稅試點將落未落,這些政策疊加都對預期產生影響。

??3. 地方監管力度過嚴。預售制度變“準現房制度”,部分城市監管資金比例最高達到120%,主體結構封頂僅能支取50%的重點監管資金,企業目前可動用資金只有現金的20%左右。

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??內因:追逐規模

??過去五年,房企過度追求規模,為現在的危機埋下了最大的伏筆。

??1. 銷售、融資、投資快速擴張。最近五年,百強房企新進城市數量占比超過50%,2014年以來,百強房企全口徑銷售額年復合增長率達到25%。

??2. 表內負債表外化。今年上半年主要上市房企表內凈負債率降至70%以下,但這并不代表負債真的降了,因為做成了表外負債。上半年,40家房企表內有息負債和表外有息負債均為3.8萬億,比例為1:1,部分企業比例高達2.3倍,壓力毋庸置疑。

??3. 資產負債表做成了“負債表”。近五年,房企有息負債增速遠遠高于銷售增速。

??4. “永續債”不永續。2019年海外債發行達到最高點,達到4739億元,2020年降至3847億,今年再腰斬降至2527億。當海外債不能再“借舊還新”時,永續債無法永續,行業整個風險和壓力就暴露出來。

??歸結為最后一句話,就是“房地產過度金融化,導致今天的危機”。


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??樓市:走勢一路下行

??1. 行業、新房、二手住宅規模皆創新高。2021年商品房和一手住宅規模創新高,商品房成交面積超18億平方米,銷售金額超18萬億。數字規模已經不重要了,更應該看中觀和微觀情況如何。

??2. 同比增速逐月下行。上半年一季度壓力加大,但是二季度市場回升,百城成交數據量自3月以來逐月下行,14個典型城市二手住宅銷售面積和銷售金額在2月達到頂點,隨后逐月下行。這些數據值得關注。

??3. 下半年成交腰斬。下半年很多城市成交腰斬,通過年內高點和年內低點對比,部分城市成交金額跌幅超50%。

??4. 熱點三四線城市迅速退潮。整個樓市退潮速度非???,下半年長三角、珠三角部分城市成交量較上半年顯著回落,部分城市跌幅超70%。

??5. 部分城市二手房已進入冰點。14個典型城市2021年成交面積和全年市場高低點最大跌幅超85%,其中杭州比較典型,杭州一手房成交比上海還高,但是二手房銷售規模只占一手房的30%,在核心城市中最低,二手房不回穩,樓市很難回穩。

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??地市:規模再下兩成半

??1. 300城全年成交建面同比下滑25%。地市和樓市不同,目前已連續下降好幾年,今年再降25%,實際影響非常大。各能級城市來看,一線城市土地成交上升10%,二三四線下滑25%。2021年全國300城土地成交總金額達到6.6萬億,下降10%左右。

??2. 去年TOP20,今年成交建面同比減少27%。今年成交TOP20中,三四線城市占6席,與一二線相比,三四線城市實際需求量遠低于供應量,整體土地市場“不容樂觀”。

??3. 上半年房企蜂擁而入,下半年“國家隊”無奈托底。很多虧損的地塊,在上半年被前30強房企拿下,但是下半年房企拿地謹慎,甚至不拿地,三分之二的地塊都被國家隊托底,拿地比例超65%。從地價看,下半年起拍價比上半年上漲9%。從溢價率和流拍率看,第三輪溢價只有3%,流拍率達到30%。


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??房價:整體下行,分化嚴重

??1. 一、二手房價格下行。房價指數下行,其中11月石家莊最多下跌1.2%,而鹽城、衢州領漲,宏觀數據與微觀感知存在差異。

??2. 部分熱點城市房價轉折。以蘇北為例,熱點城市房價由漲轉跌,部分項目跌幅超40%,徐州、宿遷和鹽城部分項目、部分板塊價格一降再降,沒有最低只有更低。

??3. 滬深二手住宅價格漲跌分化。深圳二手住宅下半年下降明顯,二手住宅成交指導價政策影響比較大,房價上漲的項目有豪宅也有普通房子,下跌也存在此類情況,其中學區和景觀等對深圳二手住宅價格影響較大。而上海二手房價格很清晰,豪宅、中心城區下半年還在漲,部分項目漲幅達10%以上,但是普通社區、遠郊小區下半年房價出現下行趨勢。

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??豪宅:一片“繁榮”

??1. 千萬豪宅“一房難求”。上海、杭州最為典型,以杭州豪宅盤臻奧院為例,吸引A類人才認購,最終中簽率極低,僅有3.3%左右。今年豪宅客戶發生了巨大變化,首先是投資客,排第二位的是人才和社保巨子,第三位是富二代和新貴。

??2. 一手豪宅成交大增39%,二手豪宅成交降19%。2021年,總價1000萬以上豪宅成交超4萬套,其中一線城市成交超3萬套,皆創歷史新高,二手豪宅成交1.8萬套,成交處于歷史高位,僅次于2020年??們r5000萬以上成交增速最高,較去年增長30%,上海2021年5000萬以上成交259套,市場火爆。二手豪宅市場,深圳5000萬以上成交數量只有16套,與一手豪宅成交差距較大,而上海整個二手房市場自住客戶數量非常多。

??3. 豪宅呈現出“價格越貴越好賣,價差越大越好賣”的特征。以杭州臻奧院為例,豪宅限價不到4.9萬/平方米,周邊二手房最高售價12萬/平方米。每個樓盤價差是導致豪宅市場繁榮的主要推手。導致很多人積分不夠,轉買二手豪宅。


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??營銷:全靠渠道

??1.渠道效果遞減,成交占比上升。2021年渠道占比并沒有降下來,渠道效果在遞減,但是成交占比繼續上升,下半年有54%的城市在繼續加大渠道使用率。

??2. 線上營銷效果提升。去年是線上營銷元年,今年頭部企業在線上營銷中做了很多工作,效果明顯提升。

??3. 諸多問題待解決。但是房企還是過多依賴于老帶新,最大的問題是售樓團隊對線上認同度不夠,一線銷售員花在線上營銷的時間不足10%,目前最多的工具是客戶管理系統,而中介公司、二手房經紀人有超過50%的時間在線上。

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??城更:傳統模式被顛覆

??“8.31”政策殺傷力巨大,“2255”是底線:拆除建筑面積不大于現狀總建筑面積的20%;拆建比不宜大于2;居民就地、就近安置率不宜低于50%;住房租金年漲幅不超過50%。舊改的周期、舊改的成本、舊改的運行都會發生天翻地覆的改變。

??舊改、棚改量驟減,零星更新更具前景。2020年棚改量比2018年下降65%,棚改基本結束了,未來比較有前景的是城市零星更新,做一些小而美的項目。


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??客戶:剛租購并舉,改善主導未來

??對于客戶有兩個核心點:一個是剛需當中的租賃占比上升,一個改善提升是未來主流。

??1. 需求變化一:租房接受度上升。年輕人租房比例五年增長12%,無房95后階段性租房比例為64%,所以對于剛需的考量,要把租房比例去掉。

??2. 需求變化二:改善全齡化。Z世代、95后已經開始改善了,新生代“提升”改善,7080S“終極”改善,60S“養老”改善。

??3. 需求變化三:關注點差異巨大。幾類改善需求關注點大相徑庭。95后關注自己,追求產品漂亮、功能潮流;新生代關注孩子,把孩子擺平就可以了;7080S關注生活;60S關注養老,他們需要空間的高效利用,從普通健康設施到智慧養老是關注的內容。

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??產品:概念有余,創新有限

??過去五年,產品變化不大,概念其實不少,但是并沒有太多創新。

??下面有些觀點供參考:首先,剛需小型化。第二,未來戶型的三房話占比越來越高。第三,三孩戶型欠缺。第四,養老戶型,這其實是偽命題。第五,客餐廚一體化將成為未來潮流。第六,衛生間多衛化,兩衛是起步。第七,衣帽間必須升級,收納精細化。第八,精裝家居一體化。第九,豪宅酒店化。此外,風格現代化、主入口功能細分化、運動設施標配化、社區空間老幼化、智能家居概念化也值得參考。

再看第二曲線


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??租賃:保障性租賃改變格局

??今年租賃有巨大的政策,這個政策我認為會影響未來3-5年租賃行業的格局。

??1. 7.2政策確立租賃住房大保障體系

??各城市都有很多動作,主要體現在制度方面、土地支持方面、簡化審批流程方面以及在資金支持方面。

??2. “十四五”目標井噴

??25個城市“十四五”的保障性租賃住房供應目標是545萬套,按照每套50平方米,實際是非常大的市場容量,部分城市租賃的套數供應超過商品住宅的套數供應,包括北京、上海、廣州、深圳。

??3. 實施難度巨大

??怎么完成這個目標,有五個方面的問題:(1)涉租賃用地新建租賃住房空間錯配;(2)產業園配套用地建設租賃住房面積占比與人口的錯配;(3)非改租物業形態錯配及多部門決策效率問題;(4)現有機構化房源籌集經濟效益與保障性錯配;(5)空置、未售的保障性住房轉化房屋狀態與租賃需求錯配。

??4. 市場租金上漲

??今年租賃市場租金上漲速度比較快,全國平均上漲7.4%,高端公寓租金漲幅超20%。租金上漲核心原因:供需錯配、房價上漲傳導至租金上漲。

??5. 盈利仍是難題

??租賃行業面臨的問題還是盈利難題,發展模式都在做不同的調整和創新,但是不管哪一種模式,測算回報壓力還是挺大的,租賃能夠走出來最重要把賬算過來。


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??商業:亮點頻出,競爭激烈

??商業今年亮點還是非常多的,但是競爭依然非常激烈。今年商業有兩個鮮明對比,一個是傳統消費還是挺低迷的,但是新興消費異?;鸨?。

??1. 開店/閉店冰火兩重。今天并不是都在關店,而是不同業態、不同的消費模式,特別是線下商業有很大的差異。

??2. 餐飲頹勢盡顯,新型餐飲受熱捧

??傳統餐飲市場壓力非常大,前十強利潤不到2019年的10%,新面食、低度酒等新的餐飲受到資本的熱捧。

??3. 大型商超遇冷,小型便利火爆

??大型商超今年非常冷,四大典型商超凈利潤都是負增長,但小便利店從去年、前年起數字增長就很快。

??4. 影院持續恢復,票房TOP十占六成

??今年影院恢復情況還是非常不錯的,去年全年只有186億票房,今年已經480億票房了。前十大票房提供了284億,今天的爆款越來越爆了。

??5. 美麗產業持續走高,高低兩端增長迅猛

??化妝品延續2020年的趨勢持續增長,美麗產業還是很有前途的,不管經濟好壞,總要把自己搞的美一點,特別今天的醫美,從目前情況來看空間非常大。

??6. 奢侈品與快時尚兩頭火爆

??今年奢侈品繼續上升,快時尚也不錯,奢侈品和快時尚都非?;鸨?,年消費在5萬以下的人群消費量上漲了15%,中國大陸全球奢侈品消費占比25%,而且在持續走高,以重奢為主力業態的商場的業績暴漲。

??7. 嬰兒消費后續乏力,寵物經濟持續走高

??第四次嬰兒潮沒有如約而至,鼓勵生三孩政策下,嬰兒紙尿褲持續負增長,寵物消費在持續走高,每一年平均30%的上升速度,寵物消費已經接近4000億一年。

??8. 消費總量上漲有限

??主要是人口結構問題,一個是第四次嬰兒潮沒有來,一個是消費引擎,就是14歲以下人口增速持續走低。另外一個數字16-24歲青年人口的失業率相對比較高,CPI和PPI剪刀差不斷加大,大家支付能力在下降,總的消費上漲速度緩慢一點。

??9. 資本助推業態更迭

??資本在消費領域的推動速度還是挺快的,今年年內融資和2019年數量上是持平的,金額上也是持平的,但是我們也注意到,有一些傳統的企業今天想搞第二曲線,實際上已經很難了,非常難,所以品牌規模發展到一定的階段必然會碰到瓶頸。

??10. 購物中心壓力增加。當然購物中心今天壓力還是很大的,主要還是客流的回暖率不行,特別今年三季度客流回暖度開始下降。

??11. 年內開業量井噴。大量2020年延期開業的項目今年都在搶開業,計劃開業量和實際開業量遠遠超過預期,所以今天新商業新開幕情況特別多,特別部分區域出現了商業飽和現象。

??12. 市場前景分化。市場規模與消費支付能力脫節的區域經營風險加大。

??13. 線下商業加速上線。今天線下商業反而在加速上線,典型以超市就例,線上銷售額增速超過200%。

??14. 新開商業亮點頻出,爭當網紅,熱點趨同

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??15. 消費者關注“科技感”。消費者今天特別關注科技感,雖然商業企業在數字化賦能,但是消費者不管太多的數字化的概念,更關注的是科技感。

??16. 房企投入力度持續加大。部分房企宣布了百城計劃、百店計劃、百萬商場計劃,這幾年也是商業房地產大發展的幾年,真正參與到商業房地產的企業數量還是非常有限。

??17. 競爭力的核心還是在于運營效率,有很多項指標,最核心的就是看運營效率,假設按照1萬塊錢每平米每月,這是一個幾個的銷售額的話,其實很多的商業今天沒有達到這個合格線,所以能夠把這個平效真正提高才是今天我們商管企業應該做的事情。

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??辦公:壓力依舊巨大

??辦公不像商業,商業有競爭、有壓力、有亮點,辦公目前來看真的只有壓力。

??1. 投資、供應雙雙下降。二三線還是未來辦公投資的主力,潛在供應鏈非常大,這才是壓力更大的事情。

??2. 去化壓力凸顯

??辦公的賽道已經縮量了,一線城市可售辦公成交在下行,二線雖然還不錯,但是二線很多改成了公寓,三四線隨便你改什么都是賣不掉的,今年唯一一個好的是大宗交易。

??3. 辦公資產證券化增兩成達到400億

??辦公資產的REITs市值400億美金,同比增長20%,但是這個和新加坡、中國香港數量相比,是數量級的差異,日本、新加坡、中國香港2021年市值加在一起2500億美金。

??4. 整體租賃壓力加大。部分三四線城市辦公空置率高達60%以上。

??5. TMT、金融和科技成新增需求主力,是租賃最重要的客戶。


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??物管:走下神壇,回歸理性

??今年要理性的看待物管,雖然每一年都說物管好,但是今年用了“走下神壇,回歸理性”。

??1. 資本市場承壓下滑

??今年恒生物業服務的指數從年初到現在已經下滑了46.5%,我們大多數的物管公司都是在香港上市的,上市物業企業PE倍數腰斬,和去年相比下降53%。

??2. 規模增長蘊藏諸多風險

??在高速推進的過程當中,大家一定要小心彎道翻車,參與并購企業當中,上半年財報顯示,參與并購企業50%的毛利率下降,今年成交10億以上的并購中,43%的買方披露交易后股價下跌。

??3. 母公司依賴喜憂參半

??母公司對物業企業來講有好有壞,一個就是母公司可能暴雷,也可能會違約,一旦違約一定拖累物業企業,而獨立第三方物業企業缺乏地產端穩定的規模供給,無法保證規模和盈利的持續增長,資本市場估值低。

??4. 基礎物業費難以快速提升

??從客戶需求角度來講,實際上這10年我們很多的物業公司給我們的體驗并沒有發生大的變化,基礎物業費難以快速提升,高物業費未能實現一分價錢一分貨,價格跟著房價走,服務沒有變化。

??5. 增值業務現實骨感

??上半年物業企業增值服務收入同比略優提升,但是占比仍然不足16%,優質優價仍然存在,增量項目受控制,存量項目難提價。提供的增值服務和業主需求不匹配。

??6. 智慧社區好事多磨

??一方面的智慧社區是標配,安防、門禁、停車都用了,但是還有很多人不考慮智慧社區,一方面覺得貴,另外覺得沒有用,沒有使用智慧社區的居民,開發商不可能再投入了。


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??文旅:跌宕起伏,生態重建

??文旅今年也是壓力很大的一年?;謴颓闆r堪憂,今年上半年情況非常好,但是今年下半年文旅減弱速度非????!拔⒛康牡亍笔軣崤?,文旅已經開啟了省外向省內,城市向近郊的轉變,還有微目的地受到熱捧,為了一個點去一個城。

??文旅地產低速增長,并會延續更長時間。

??優質爆盤難以復制,每一個優質樓盤,要么老板特別有情懷,要么就是資源特別好,今天再優質的文旅地產要復制的難度都是很大的,所以這就是文旅地產最大的問題。

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??養老:產業提速,空間可期

??養老產業空間很大,也在提速。

??政策加速落地。2021年作為“十四五”首年,國家和地方出臺的政策超過300條,核心產業、知識產業、輔助產業各個方面出臺了大量落地性的政策。優質項目備受青睞。

??客戶接受度提升??梢越邮芤痪€的高押金,甚至可以接受二線城市高月費的養老項目,客戶傾向于和新趨勢高領養老,近郊低齡康養,所以客戶的改變非常重要。

??護理型需求持續攀升。護理型需求才是真正養老的剛需。

??未富先老,支付能力不足,是養老最大的問題。他們的家庭結構很難支撐,支付能力不足,除了消費問題、支付力問題,還有醫療資源匹配問題、服務供給問題、人才問題,愿意做養老的人太少,大專院校沒有專門培育這方面的人,包括高職培育護理型人才也是欠缺的。


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??60后需求迅速提升。未來5年,新增老人超過一個億,未來10年超過兩個億。

??企業聚焦七類投資模式。其中照護、醫療產業配套、保險、養護等等,這些方向都有盈利的模式。

??對于房企來說,做養老必須堅守長期主義,房企想靠養老賺錢就不要做養老,不在養老上有情懷,不愿意為養老多做一點付出真的不要做養老

??保險公司與養老相結合,在軟服務上不斷提升。運營商聚焦硬剛需。其他企業專注產業鏈。有醫療照護、智慧養老、適老化改造、養老健康等。

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??產業:從銷售到運營

??1. 銷售模式越來越難

??產業今天再講銷售模式肯定不行了,最大的問題是什么?賣也賣的不好,還限制很多,而且今天拿地的時候又給出很多條件,這些條件一般企業還做不到,要交稅收,要有畝產值,還有罰則,有一個案例賣地款1.33億,約定的罰金兩個億,達不到要求罰的錢比土地的錢高一倍,所以今天用傳統銷售模式做產業其實是太難了。

??2. 定位相似,千園一面

??定位太相似,今天產業園挺難的做的,不能把定位依賴于極少數的產業園上,搞成千園一面,里面配套也一樣,搞商業、員工宿舍、會議中心、餐飲等等,別人搞我也搞,也不管有沒有人使用,回報率低到不可接受。

??3. 運營強調“輕重結合”與“國民共進”

??所以未來運營我覺得應該強調兩個方面:第一,輕重結合,輕資產和重資產結合。第二,強調國民共進,產業園做好不是國家隊一家的問題,也不是民營企業可以搞成的問題,最好民營企業和國家隊結合在一起,發揮國家隊政策上、資源上、融資上的優勢,民營企業一些運營商的一些優勢,可以結合起來,搞成國民共進,輕重結合。這樣結合在一起,未來空間可能更大一些。

走進青銅時代  

??關于未來預測,我把它叫做“走進青銅時代”。

??行業跳過黃金和白銀時代,從“白金時代”一步跨入到“青銅時代”,并將持續比較長的時間。


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??行業規?;氐轿迥昵?/strong>

??這是第一個觀點,也是核心觀點。

??1. 2015-2016年是行業轉折點。整個住宅行業規模在2016年發生轉折,從11億左右跳到14億-15億左右。

??2. 經測算,預計未來五年行業年均規模為10.6億-12.7億平方米,中位數是11億多平方米,與2015年-2016年的水平基本相當。未來5年的住宅規??偭肯啾?011年-2015年增加0.6%-20%,相比2016年-2020年下降16%-29%,但比之前的5年上升20%。

??房地產仍將是壓艙石和支柱產業。如果算上商品房總量,每年成交金額還在15萬億左右。相比其他產業,整個房地產行業的產業規模依然很大。


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??長期聚焦25城

??評判城市未來發展前景指標體系

??1. 硬實力

??(1)城市容量:十二城領先

??未來最值得關注的12座城市,其中,上海的一二手房成交總金額為1.5萬億,總成交面積達到3300多萬平方米,數據均位列第一。杭州的一手房成交金額達到6800多億,但二手房僅為上海的五分之一。

??(2)人均庫存兩極分化

??人均庫存、房價梯度、搶人落戶問題、新經濟、財稅收入等亦是城市評判的硬性指標。人均庫存兩極分化,人均庫存最少的門檻是25平方米每人,而人均庫存最高的宿遷是87.8平方米,人均可以分一套房。如果大家把人均庫存理一下,就知道在哪里投入。

??(3)城市房價梯度差距巨大

??(4)“搶人落戶”沒有先發優勢

??中國的戶籍政策是可以流動的,只要上海、北京出臺人才相關政策,最后人口還得來回到一線,所以搶人落戶沒有先發優勢。

??(5)新經濟:北京、上海、深圳、杭州位列前四

??(6)財稅收入:上海一棟樓稅收超過大部分三四線全年

??2. 軟實力

??在軟實力指標中,疫情管控、百歲老人數量、寵物經濟、奢侈品消費、轟趴和劇本殺數量、網紅經濟分布等均可作為參考指標。其中,疫情管控是軟實力當中最為核心的指標。


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??第二曲線空間巨大

??1.到2025年,物業行業總規模近1.6萬億元,年均增長5%左右。

??2.到2025年,租賃市場總規模達到4萬億元。剛需對于租賃的接受程度越來越高,租賃市場需要得到重新關注。

??3.二手規模保持,中介新模式呼之欲出

??二手市場規模目前仍保持一年7萬億規模,新的中介模式或將出現,關于中介費、單邊委托等問題,需要消費者和行業共同推動和探索。

??4.未來五年商業壓力進一步顯現

??不管是庫存存量到8.6億平方米,未來五年商業壓力挺大的,計劃開店非常多,空置率重點城市走到10%左右。

??5.辦公租金、出租率、資產價值進一步走低。辦公真的是未來最大的問題。

??6.到2025年,養老產業規模突破12萬億元。

??當下,80歲及以上高齡人口數量達到3580萬人,復合增長率保持高位,2025年高齡人口數量將達到4600萬人,養老產業規模有望突破12萬億,設防部分達到3萬億,這將會是一個巨大的產業。應當繼續關注養老產業。


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??企業:剩者為王

??企業回歸“?!闭邽橥?,要改變過去依賴房價上漲和市場規模上升等傳統路徑,而是重新尋找適合企業未來發展的增長路徑。不改變沒有出路。

??整個中國地產行業不存在“國進民退”,未來一定會是“國民共進”,民企在過去20多年的發展效率最高、發展速度最快,專業能級相對較高,優秀企業未來仍將不斷引領和前行。

??企業未來要做事,歸根結底總結為:長期主義,堅持做難而正確的事;誠信經營,要主動擔起社會責任。

??除此之外還包括以下十點:

??堅守主業,兼顧民生保障;

??效益導向,追求精細管理;

??戰略收縮,聚焦城市深耕;

??降低負債、控制財務風險;

??降本增效,向制造業學習;

??回歸產品,契合需求迭代;

??提升營銷,減少渠道依賴;

??人才更替,告別高薪時代;

??善待供應商,適應模式改變;

??重塑第二曲線,理性選擇賽道。


2


??行業進入“青銅時代”,房地產行業仍將是壓艙石和支柱產業。

??行業面臨的危機已找到內因和外因,留給地產人要做的,就是跨越行業痛點,解決危機,未來要“跨越”的困難已逐步清晰,相信行業終將會迎來“撥開云霧見天日,守得云開見月明”的那天。



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