沈陽第三輪土地供應成交慘淡 70%地塊流拍僅8宗成交

李國慶 孟雙奎2021-12-27 11:39:18來源:中房報

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??2021年12月24日,沈陽第三次土地集中供應結果塵埃落定,共有27宗土地入市,19宗土地流拍,僅有8宗土地成交,成交總金額共計43.81億元,成交建筑總面積72.94萬平方米。

??成交的8宗土地中,皇姑區1宗、沈河區2宗、大東區2宗、鐵西區3宗,渾南區、蘇家屯區、于洪區、沈北新區均無成交。

??7家房企拿下8宗土地,多以底價成交

??競買規則上較往次有所調整,改用達到限價后通過搖號確定競買人。但在競買過程中并未觸及最高限價。除鐵西區的鍋爐廠地塊有競拍環節,產生了4.37%的溢價外,其余7宗地塊均以底價出讓。

??共有7家房產企業競得地塊,分別是中鐵北方、深圳深業、城投、北京誠通、沈鐵、天易晶城、鑫豐。

??熱鬧路北-2地塊、市委黨校地塊、翰林路18號地塊是本次土地交易結果公布前關注的焦點。市委黨校地塊以總價11.75億元被中鐵北方競得,該地塊位于皇姑區核心位置,周邊配套完善成熟,容積率2.8,商業比例在27%—28%,同時該地塊有業態自持和回購安置房的要求。

??翰林路18號地塊被深圳深業以3.74億元拍下,該地塊位于繁華的五愛街,屬于沈陽老商業街區,對于商業比例要求較高,占比需達到41%—42%。熱鬧路北-2地塊、軒興四路北-2地塊以及莫子山路北-1地塊等熱門地塊流拍。

??值得注意的是,不少本地開發商在這次交易中有所斬獲:鍋爐廠地塊被天易晶城以總價4.09億元競得,該地塊位于北一西路北側,容積率不超過1.7,商業比例較小僅占5%,限高不超過50米;華壹實業地塊被鑫豐以總價4.41億元獲得,占地面積59087.07平方米。

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??相比2021年上兩次集中供地,本次供應地塊分布向城區中心靠攏,有多宗地塊位于主城核心區,其中有4宗地位于一環內,6宗地位于一環至二環之間,4宗地位于二環至三環之間。

??二環內土地供應量多達10宗,而2021年前兩次集中供地,二環內供地量分別是1宗和4宗。

??掛牌入市的27宗土地,其中7宗是用于保障性租賃住房建設,但僅有高官臺東街-1地塊和小青03-B地塊成交,成交價分別為3412元/建筑平方米和1460元/建筑平方米。小青03-B也是本次土地交易中唯一成交的三環外地塊。

??土地市場遇冷 明年樓市難有起色

??業內人士分析,通過三輪土地交易能夠看出沈陽土地市場逐漸冷卻的過程。其實在準備第三輪土地供應時,考慮到目前市場現狀,拿出的地塊質量很高,不少優質地塊位于主城區或成熟板塊內,相比上次價格也作了部分調整,但整體成交仍然不理想。一方面是本輪土拍臨近年底,房企在資金上普遍有壓力,一些有實力的品牌開發商資金鏈比較緊張,同時樓市低迷,房企參拍土地熱情不高,諸多因素導致沈陽第三輪供地出現近一多半土地流拍的現象。

??全國土地市場目前呈現冷熱不均的局面,北方城市樓市普遍處于“嚴冬”,而南方有些城市土地市場已經開始升溫,例如杭州35宗土地全部成交,并有24宗土地觸發最高限價進入搖號。業內人士稱,影響樓市的因素很多,其中沈陽近些年住宅供應量較大,總體供過于求,市場恢復起來會比較慢。

??據統計,2021年沈陽市土地成交總面積約380.99萬平方米,相比去年減少了38%。來自沈陽中原地產11月統計數據,目前沈陽住宅庫存總量1933萬平方米,去化周期約23個月。

??對于沈陽第三輪供地結果,業內有不同看法。

??一種覺得目前沈陽樓市下行嚴重,導致土地市場成交量低,開發商拿地信心不足,預示著2022年樓市狀況會更加糟糕。

??另一種說法稱,土地交易市場冷淡,大量土地流拍,雖然會影響明年的住宅供應量,但從長遠來看,有利于樓市快速走出低谷。土地市場交易量減少有利于去庫存,防止房價持續下滑,加速市場回暖來刺激購房需求,讓沈陽樓市能夠轉向良性循環,這對于明年的市場來說,并非是一件壞事。


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