“土地管控與房價上漲無直接關系”自然資源部作出回應

許倩2021-11-11 08:45:15來源:中房報

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??中國城市高房價之謎,多年來眾說紛紜。不少人將高房價歸因于高地價,并認為本質在于土地供應不足。近日,自然資源部對此類說法作出了回應。

??在11月5日對外公開的《對十三屆全國人大四次會議第1785號建議的答復》中,自然資源部表示,城市房價上漲是由多種因素造成的,除因住宅用地供應外,還與分配方式、信貸政策、保障房建設等等相關。第三次全國國土調查顯示,我國人均住宅用地面積已超過40平方米,在國際上已處于較高的水平,這表明對土地的管控與房價上漲并無直接關系。

??“管控是必要的,但要改變方式?!痹趪野l展和改革委員會國土開發與地區經濟研究所國土經濟室主任黃征學看來,不是土地管控問題,而是資源錯配的問題,特大城市、超大城市集聚人口能力強,但管控太嚴,曾經有段時間原則上不再安排500萬人口以上城市的供地造成了影響。這是人口按市場化方式流動,而資源按計劃手段配置導致的矛盾。

??在“房住不炒”調控主基調下,為降低土地市場過度競爭,穩定地價與預期,今年自然資源部推出供地“兩集中”政策。值得注意的是,第二批集中供地中,多個城市土地市場降溫,溢價率普降。第一輪集中供地平均溢價率為15%,第二輪溢價率平均只有3%,除深圳、廈門等溢價相對較高外,大部分城市基本以底價為主成交。

??但同時,調控收緊融資壓力下,民企拿地激進性大為減弱,土地流拍率上升,20城第二批供地流拍撤牌率達到31.8%(首批次為6.5%)。以往競爭激烈的土地市場,歸于平靜,甚至顯現“寒流”。

??嚴控人均建設用地,并未遏制城鎮化發展

??此處提及的十三屆全國人大四次會議第1785號建議,即2021年全國兩會期間,全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明提交的《關于取消對城市人均建設用地不合理限制的建議》。

??在這篇建議中,蔡繼明認為,城市建設用地增長快于人口增長是世界性普遍規律,我國現行人均城市建設用地標準缺乏科學依據,長期以來對土地資源的計劃配置和行政限制,導致了土地總體利用水平低,遏制了城鎮化進程。

??蔡繼明表示,我國現行的城鎮用地增長彈性系數不超1.12、城鎮人均建設用地不超100平方米、特大超大城市不再新增城市建設用地等限制缺乏科學依據。這些不合理限制導致建設用地在城鄉之間、地區之間、大中小城市之間、住宅與工商之間的扭曲和低效配置,導致城市房價與收入比超高,抑制了城市居民消費。

??對于這些建議,自然資源部在答復中表示,在資源環境緊約束下,特別是新冠肺炎疫情之后國際形勢變化,我國更需要嚴格控制建設用地規模,限制占用生態空間、農業空間,無法像人少地多的歐美發達國家采用低密度、長距離、機動化的城鎮擴張模式,勢必需要對人均城市建設用地作出偏緊的控制。

??有研究表明,對于中國這樣的人口大國,放松人均建設用地的偏緊控制,將導致建設用地擴張,增加二氧化碳排放數量,不利于我國兌現碳達峰碳中和的國際承諾。

??自然資源部在回復中表示,我國對人均建設用地進行嚴格控制并未遏制城鎮化發展。第七次人口普查數據顯示,我國常住人口城鎮化水平已達64%。第三次全國國土調查成果顯示,近10年來我國城鎮建設用地快速擴張,人均城鎮建設用地出現較大幅度增加,特別是中心城市和城市群,城鎮建設用地擴張速度明顯加快。

??根據《第三次全國國土調查主要數據公報》,“三調”結果顯示,全國建設用地總量6.13億畝,較“二調”時增加1.28億畝,增幅26.5%,同期國內生產總值增長109.4%,常住人口城鎮化率從48.34%提高到62.71%,建設用地的增加與經濟社會發展的用地需求總體相適應。

??但從“三調”數據看,城鎮建設用地總規模達到1.55億畝,節約集約程度不夠問題依然突出,一些地方存在大量低效和閑置土地。全國村莊用地規模達3.29億畝,總量較大,布局不盡合理。城鄉建設用地盤活利用具有較大潛力。

??“將加強住宅用地供應管理”

??我國人多地少的國情和現代化建設進程決定了土地供需矛盾還將持續相當長時間,實現高質量發展,必須堅持最嚴格的節約用地制度,全面提升用地效率。

??“未來將做好相關標準制修訂工作?!弊匀毁Y源部表示,基于第三次全國國土調查數據和第七次人口普查數據,按照構建新發展格局的新要求和空間發展新階段,適時對人均城市、人均城鎮等建設用地標準作出修訂。

??對于房地產用地供應問題,自然資源部在回復中表示,將加強住宅用地供應管理,建立房地聯動機制,指導人口凈流入、住房供求矛盾突出的城市增加住宅用地供應,改善住房供求關系,促進房地產市場平穩健康發展。

??今年年初,自然資源部自然資源開發利用司負責人表示,2020年重點城市住宅用地供應量都超過了近五年平均完成交易量,大多數比2019年明顯增加。各重點城市2021年繼續增加住宅用地供應量,要穩定合理增加住宅用地供應,將保障供地規模作為第一位的要求。

??根據機構數據,今年1-9月全國300城住宅用地共推出7.9億平方米,同比下降11.5%,其中三季度推出2.7億平方米,同比下降16.1%。疊加重點城市延期出讓第二批集中地塊等因素,1-9月全國300城住宅用地成交5.9億平方米,同比下降23.9%,土地出讓金3.5萬億元,同比下降4.8%。

??不過,第三輪集中供地中,多個城市土地出讓數量相比第二輪出現明顯增加,蘇州、南京等地還對競拍門檻進行了不同程度的調降,多個城市還明顯增加了保障性住房用地的供應。

??在深化農村土地制度改革方面,答復中表示,將推動入市相關配套政策的制定出臺,審慎穩妥推進農村集體經營性建設用地入市,有序引導使用農村集體經營性建設用地。配合農業農村部指導試點地區有序開展農村宅基地制度改革試點,重點圍繞宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,探索完善宅基地分配、流轉、抵押、退出、使用、收益、審批、監管等制度的方法路徑,總結一批可復制、能推廣、惠民生、利修法的制度成果。配合農業農村部指導各地積極穩妥做好閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作,因地制宜開展試點示范,打造一批特色樣板,推廣一批典型案例。在充分保障農民宅基地合法權益的前提下,支持農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。

??自然資源部還表示,將持續完善城鄉建設用地增減掛鉤政策。按照中央關于探索建立建設用地指標跨區域交易機制的要求,進一步研究完善增減掛鉤政策措施,充分發揮增減掛鉤政策效益,積極支持鄉村振興和城鄉統籌發展。

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