銀行間發債向國企開口子!房地產融資將走出“至暗時刻”

許倩2021-11-15 08:51:07來源:中房報

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??經歷了“錢荒”與債務違約的至暗時刻后,清冷已久的房企融資端終于開了口子。

??11月12日上午,招商蛇口連發兩則融資公告,一是擬發30億元超短期融資券,二是擬發30億元中票,均用于償還即將到期的債務。

??中國房地產報記者注意到,11月12日截至記者發稿,當天有8家房企及城投宣布擬發短融中票,而11月11日當天則有13家房企及城投宣布擬發或完成發行短融中票。此前一日,公告擬發短融中票的相關企業才5家。11月10日-12日三日內,已有25家房企及城投宣布在銀行間市場發債消息,所涉金額約290.6億元。

??從這些企業性質看,無一例外都是國有房企或地方城投平臺公司,如保利發展、金地集團、北京城投、濟南城建、亳州城建、柳州建投等。

??發債速度亦大大加快。11月10日,廈門象嶼剛宣布擬發20億元超短期融資券,第二天這筆債券就完成發行。11月4日,金地申請發行15億元中期票據,宜春城投擬發3億元短期融資券,這兩筆融資亦均于11月11日成功發行。

??就在四天前,中國銀行間市場交易商協會舉行房地產企業代表座談會。據參會人員透露,保利發展、招商蛇口、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。這次座談會被業內視為房企融資環境松動的信號。

??銀行間發債對國企開了口子

??銀行間債券市場非金融企業債務融資,是指具有法人資格的非金融機構在銀行間債券市場發行的,約定一定期限內還本付息的有價證券,包括短期融資券、中期票據、中小企業集合票據、超級短期融資券等。其中,短期融資券發行期限在1年以內,中期票據大多數集中在3-5年,兩者都要求發行主體信用評級較高。

??購買這些債券的都是銀行間債券市場的機構投資者,包括銀行、證券公司、保險資產管理公司、基金公司等,即不面向社會發行。發行方式上,實行注冊發行,一次注冊后可根據資金需求及市場情況分期發行,不需要監管機構審批。

??在此之前,房企面臨的普遍現狀是:國內金融機構暫停新批借款,海外債發不出,預售賬款被嚴格監控,即便是房企供應鏈ABS發行也遭遇困難,所有資金來源處于“半關閉”狀態?,F在,至少在銀行間債券市場,這扇融資窗口真的在打開。

??11月12日,招商局蛇口、光明地產、上海建工、廈門建發集團、棲霞建設等房企均披露擬發行中期票據文件。披露材料顯示,招商蛇口將在銀行間市場發行30億元中期票據,其中3年期和5年期發行規模均為15億元,采用固定利率方式。本次發行主體評級和債項評級均為AAA,票據主承銷商/簿記管理人為工商銀行,所募集資金主要用于償還發行人于銀行間市場發行的債務融資工具。

??這日,招商局蛇口還宣布擬發行30億元超短期融資券,期限270天,主承銷商/簿記管理人為招商銀行,聯席主承銷商為建設銀行。用于償還發行人到期的非金融企業債務融資工具。具體為償還“21招商蛇口SCP002”債券,該筆債券當前余額30億元。

??招商局蛇口還公布了待償還債務融資工具余額為367.788億元,其中存續期超短期融資券53億元、中期票據66億元、永續票據7億元、公司債150億元和資產支持專項計劃62.288億元、資產支持票據(ABN)10.5億元、海外人民幣債券19億元。

??光明地產發行方案則顯示,本次發行中票采取發行金額動態調整機制,基礎發行金額為1億元,發行金額上限為5.8億元,債務融資工具期限為3年。本次發行主體評級和債項評級均為AA+,募集資金擬全部用于償還18光明房產 MTN002 本息。

??上海建工擬發行的中票規模為20億元,發行期限3+N(3)年期,發行人依據發行條款的約定贖回時到期。票據前3個計息年度的票面利率將通過集中簿記建檔確定,為初始基準利率加上初始利差。主承銷商兼簿記管理人為東方證券,聯席主承銷商為建設銀行。

??上海建工的這筆中票募資,擬全部用于歸還發行人到期金融機構借款。上海建工及下屬子公司待償還中期票據40億元、公司債15億元、資產支持票據80億元、海外債6億美元。

??此前一日,保利發展在銀行間市場啟動20億元中票發行,期限5年,無擔保。而金地集團完成發行15億元中期票據的消息,無疑給市場釋放了很大信心。近3日內,還有更多的地方城投平臺公司亦宣布擬發行短期融資券或中期票據。

??“通過銀行間市場發行債務融資工具,也是滿足房地產企業資金需求的手段之一,避免因資金鏈斷裂出現行業性風險。這也說明當前政策意圖是要保地產行業?!币晃汇y行機構人士告訴記者。

??值得注意的是,按照相關協議要求,主承銷商要對余券履行余額包銷義務,存在包銷風險,這意味著銀行對于房企債券存在“兜底”意味?!艾F在能在銀行市場發債的都是國有大房企或地方城投,因為有政府信用加持,同時銀行也會評估這些房企的信用及資產情況?!鼻笆鲢y行機構人士稱。

??更多融資利好正在趕來

??流動性吃緊甚至引發危機下,房企對融資放開的呼聲尤甚。

??一位民營房企高管稱,民企生存環境舉步維艱,違約,資金鏈斷裂,流動性危機,銷售也不能收到款,導致循環風險,應鼓勵金融機構對國企民企一視同仁,正常運作,幫助行業穩定信用。

??“建議融資方面,對直接融資和股權融資有差別的放開,避免一刀切;加快 REITs,RMBS 等資產證券化產品發行,增強經營性產品流動性?!币晃积堫^房企人士表示。

??早在9月底,人民銀行、銀保監會就召開過房地產金融工作座談會,金融監管部門已經多次釋放房地產金融政策信號,引導房企融資環境逐步“解凍”,避免市場預期進一步惡化。

??近段時間以來,更是不斷有地產融資層面破冰的利好消息傳出。近日,記者獲得消息,某股份制銀行總行正在部署落實房地產貸款相關工作,其中涉及:加大涉房貸款投放力度;“承債式收購”不計入三道紅線;加快投放按揭貸款;預售資金監管有特殊需求的,由銀行向央行申請后可以使用;展期不算違約等。

??記者了解到,還有銀行總行直接發令分行支行“充分開發國有房地產企業資源”、“開放國有房地產企業授信,給予專項政策支持”,并為國有房地產企業開出融資白名單。這份名單中有保利發展、中海地產、中國金茂、遠洋、鐵建房產、首創集團、電建地產、華遠集團、綠地控股、金地集團、華僑城、華潤置業及其他符合總行準入要求的優質地方國有房地產企業。

??涉房貸數據正在改善。據統計,10月房地產貸款投放較9月大幅回升,環比多增超過1500億元,其中房地產開發貸款環比多增500多億元,個人住房貸款環比多增超千億元,金融機構對房地產行業的融資行為明顯改善。

??國泰君安房地產分析師謝皓宇認為,針對房企端融資的政策,將對行業帶來一定的轉機。此次政策(銀行間發債)會改變房企資金鏈情況,行業基本面階段性觸底,預計四季度會形成階段性低點。

??但也有不少業界人士提醒,“房住不炒”的主基調沒變,房地產企業融資環境不會全面放松。

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