中國房地產市場能夠軟著陸嗎?

易憲容2021-12-27 14:45:40來源:中國房地產金融

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??調控的穩預期就得回到落實“房住不炒”的市場定位上,讓國內居民不把住房當作是投資品而是看作消費品,或預期住房不可用作投資。要轉變當前把住房當作投資品的預期。

??文/易憲容中國社科院金融所原金融發展室主任

??恒大集團債務危機爆發之后,中國房地產市場的風險已經露出了端倪。這不僅使得中國金融監管部門密切關注這頭“灰犀?!钡淖兓⒄谡{整相關的房地產調控政策,而且美聯儲最近發布的金融風險評估報告也指出,要防止中國房地產市場風險溢出對全球金融市場之影響。所以,有分析指出,中國房地產市場風險暴露及美聯儲貨幣政策收緊將是2022年市場兩個最大不確定性因素。

??2021年11月19日央行網站發布的《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》指出,堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段,堅持“穩地價、穩房價、穩預期”,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性,實施房地產金融審慎管理制度,加大住房租賃市場支持力度。11月12日,郭樹清在央行及銀保監會傳達學習中共十九屆六中全會會議精神的會議上,也同時提出“穩地價、穩房價、穩預期,遏制房地產金融化泡沫化傾向,健全房地產調控長效機制,促進房地產業穩定健康發展”。也就是說,金融監管部門頻頻發聲,這在以往是非常少見的。這不僅意味著對中國經濟具有重大影響的房地產業確實遇到了前所未有的困難,也因為國內房企債務違約等風險成為“事件”。對此,管理層將面臨極其嚴峻的考驗。

??如何才能讓中國的房地產市場調整出現軟著陸,還得分析當前中國房地產市場到底發生了什么?首先,中國最大地產企業恒大集團債務違約危機看上去根本原因在于企業本身,但房地產企業以過度舉債進行快速擴張根本不是什么新聞,而是中國房地產市場常態,是中國房地產企業基本發展模式。管理層為了扼住房地產這頭“灰犀?!彼瞥龅南拗埔幎?,即2020年8月公布的“三道紅線”,本來是常識限定。以信用過度擴張的房地產發展模式根本是不可持續的,只要采取常識性辦法,風險立即暴露出來。但是,為何這種不可能持續的發展模式還是持續了近20年,這很大程度上與中國經濟對房地產過度依賴有關,據國家統計局估計,2020年中國房地產占整體GDP比重上升到7.3%。有研究估計房地產和建筑業總共占中國GDP的13%,如果把相關供應商也算在內,其占GDP將高達29%。還有,也與政府把房地產作為刺激經濟增長工具有關。也就是說,每當中國經濟出現下行風險時,一些地方就會透過放寬房市相關限制刺激房地產及相關產業投資增長,國內銀行就會提供大量的優惠貸款給房地產企業及購買住房者。這必然導致肆無忌憚地舉債投資,整個房地產業與銀行、地方政府、民眾,更成為密不可分的利益共同體。比如,有研究表明,全球凈資產從2000年的156萬億美元,激增至2020年的514萬億美元,在此期間中國占凈增加額的近三分之一。即中國將資產由2000年的7萬億美元,增長至2020年的120萬億美元,20年間中國凈資產增加達到110萬億美元以上。而美國的凈資產額由2000年的45萬億美元增長到2020年的90萬億美元,比中國還少了30萬億美元。該研究還指出,綜觀中美兩大經濟體,超過三分之二財富由最富有的前10%家庭持有,而且這個占比還在上升。而中國居民財富能夠在短短的20年時間里這樣快速增長,很大程度上是與銀行過度信貸以此全面讓房價快速飆升有關。這也意味著不僅國內的房地產泡沫巨大,中國已經推到天花板上的房價要調整還將面臨著巨大阻力。因為持有在少數人手上的財富根本就不愿意通過再分配調整。盡管過度信用擴張的發展模式不可能持續,但是這種模式要轉型將面臨著巨大阻力。

??其次,就當前實際情況來分析,中國房地產銷售金額由2000年3228億元上升到2020年154566億元,增加了48倍;房價由2000年每平方米1948元上升到2020年每平方米9980元,增加了5倍多。也就是說,這20年無論房地產政策調控出臺不出臺,房地產市場快速擴張及房價飆升每年都在創歷史新高。2021年1-10月份,全國住宅投資94327億元,增長9.3%。住宅銷售面積增長7.1%。商品房銷售額147185億元,增長11.8%;比2019年1-10月份增長18.3%,兩年平均增長8.8%。其中,住宅銷售額增長12.7%,辦公樓銷售額和商業營業用房銷售額都下降。也就是說,從當前房地產市場的形勢來說,盡管出現個別房地產企業債務違約危機,盡管正準備推出的房地產稅會影響住房投資者購買預期,從而導致一些城市住房銷售突然下降,導致個別城市的房價開始下跌,但今年的房地產市場形勢,無論是住宅銷售金額還是住宅銷售面積,依然繼續在創歷史新高。只不過區域性的差距會越來越大。比如1-10月份的商品房銷售金額,東部和中部地區分別增長了15.7%和14.1%,但西部和東北地區則分別增長了2.6%和下降7.8%。也就是說,從住房銷售面積和銷售金額增長的差距還在擴大來看,全國房價還在上漲,而且占主流,房價下跌的城市只是個別??梢哉f,只要中國絕大多數城市房價還在上漲,中國住宅銷售就會創新高。只要房價還在上漲,當前中國房地產市場就不會有多少問題及風險。所以,當前不少媒體報道的全國房價下跌,中國房地產市場的風險大增,可能與實際的情況有些出入。只是西部及東北少數經濟不發達、人口凈流出的城市可能面臨房價下跌風險,而這些城市只能出臺“限跌令”來穩房價。

??第三,如何在“穩地價、穩房價、穩預期”和遏制房地產金融化泡沫化傾向或扼住房地產這頭“灰犀?!敝g達到平衡,這是實現中國房地產市場軟著陸的關鍵。關于“只住不炒”的市場定位非常明確與清楚,就是住房是消費品,而不是投資品??梢哉f,只要住房是消費品,房地產的長效機制就得以建立,也可讓房地產市場持續穩定健康地發展?,F在的問題是如何通過經濟杠桿(金融信貸政策及稅收政策,而不是政府的各種行政性調控政策)來落實。

??如果住房是投資品,“三穩”要穩價格、穩預期,意味著房價“只漲不跌”,或者橫盤。根據中國人民銀行最新發布的2021年第三季度城市儲戶調查,還有19.9%的受訪者預計下一季度房價會上漲,只不過比在2020年第三季度和2019年第三季度的這一比例分別為25.1%和29.3%的低一點而已。這將激勵地方政府增加土地供給,強激勵開發商通過金融杠桿增加住房供給,房地產金融化及泡沫化的傾向只會加強而不會弱化。

??所以,房地產調控的穩預期就得回到落實“房住不炒”的市場定位上,讓國內居民不把住房當作是投資品而是看作消費品,或預期住房不可用作投資。要轉變當前把住房當作投資品的預期,一則公平、公正的房地產稅要盡快出臺及采取累進的房地產交易所得稅(讓投資炒作者購買住房賺的錢通過稅收收回財政),二則讓住房的價格每年逐漸調整(而不是大幅調整)。只有住房價格每年逐漸調整,購買住房無利可圖,把住房當作投資品的預期才能夠逐漸轉變。這種情況若能夠持續,那么房地產市場就可能實現軟著陸。否則,在“穩地價、穩房價、穩預期”和遏制房地產金融化泡沫化傾向之間實現平衡并非易事。

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