70城房價超九成下跌:樓市下跌尚未見底

許倩2021-11-16 09:27:56來源:中國房地產網

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??“明年商品房銷售面積或出現負增長,大部分人對于房地產行業走弱給經濟帶來的負面影響,還沒有給予充分重視?!?/em>

??10月以來,監管層連續針對房地產金融政策進行糾偏,但效果尚未顯現。金秋十月,樓市交易成為最慘淡的一個月。

??11月15日,國家統計局發布房地產開發和銷售情況月度報告。10月份,房地產開發投資同比下降5.4%,新開工面積同比下降33%;房地產銷售額環比下降21.32%,同比下降22.65%;房地產銷售面積環比下降21.25%,同比下降21.65%,均接近歷史最低水平。

??數據上看,樓市價格下降潮正席卷全國。10月,70城新房價格指數環比下跌0.3%,這是2015年一季度以來最大跌幅,環比上漲城市數量從9月份的27個驟降至13個,連續2個月出現房價上漲城市數驟跌現象。

??二手房市場降溫更嚴重。10月份,70城中只有4個城市二手房價格上漲,64城二手房價格下跌,超過9成。而二手房市場往往更能反映最真實的市場需求。

??值得注意的是,截至目前,全國已有20多個城市發布了樓市“限跌令”,主要有沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等城市,有的城市是直接發布行政命令,有的是通過約談房企限制惡意降價。

??樓市何時能夠觸底,成為當下市場最為關心的問題。根據中國房地產報記者采訪,市場下行局面很可能延續至明年年初,在此期間,房價整體仍會慣性下跌。

??樓市下滑已拖累經濟

??從最新數據來看,樓市各個指標仍在繼續下探,且尚未出現見底跡象。

??根據國家統計局數據,1-10月商品房銷售面積14.3億平方米,同比增長7.3%,較上月收窄4個百分點;商品房銷售額14.72萬億元,增長11.8%,較上月收窄4.8個百分點。從單月數據來看,7月至10月商品房銷售面積同比增幅分別為-8.54%、-15.55%、-13.17%、-21.65%。

??房地產開發投資數據亦持續下滑。1-10月,全國房地產開發投資額同比增速由8.8%回落至7.2%,兩年平均增速由7.2%回落至6.8%。其中,10月單月房地產投資增速為-5.4%,連續第二個月負增長,此前三個月增速分別為1.37%、0.26%、-3.47%,走出了一條直線下滑曲線。

??交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認為,房地產投資疲軟的主因是,前期嚴厲的房地產金融調控影響持續發酵,疊加部分房企出現信用風險事件,制約了房企擴大開發投資的意愿和能力。

??一方面,房屋開工施工情況低迷。1-10月新開工面積同比下降7.7%,降幅進一步擴大;此前穩定房地產投資的房屋施工也呈現疲態,施工面積增速從3月高點11.2%一路下滑至10月的7.1%,兩年復合增速5%是2020年3月以來最弱。另一方面,土地成交情況仍然不理想。1-10月房地產開發企業土地購置面積同比下降11%,土地成交價款僅增長0.2%。

??根據中指研究院數據,第二輪集中供地拍賣成交價較儲備成本平均溢價只有4.6%,顯著低于首輪拍賣中14.7%的溢價均值,且近52%的土地拍賣被取消、改期或流拍。房企拿地意愿降至“冰點”。

??從房企資金面來看,仍延續年初以來的下滑態勢,未出現明顯改善。1-10月份,房地產開發企業到位資金16.66萬億元,同比增長8.8%。其中,國內貸款同比下降10%,利用外資下降35.4%,自籌資金同比增長5.1%,定金及預收同比增長21%,個人按揭貸款同比增長9.7%。

??值得關注的是,在10月大部分經濟數據有所改善的背景下,房地產投資持續下滑成為了后續市場必須要重視的一個環節。1-10月我國固定資產投資增速由7.3%回落至6.1%,兩年平均增速持平于3.8%。從兩年平均增速看,三大支柱中基建投資大體持穩,制造業投資增速反彈,房地產開發投資則依然在回落。

??房地產對經濟的影響有多大?一組數據顯示,房地產作為居民家庭最大類資產,約占居民部門總資產的60%左右;與房地產直接相關貸款約占銀行貸款余額30%左右。房地產同時作為資產,要占到銀行總資產的30%左右。此外,地方政府的土地出讓收益加上與房地產相關稅費,則要超過地方財政總收入的30%。因此,中泰證券首席經濟學家李迅雷判斷,房地產對中國經濟增長的直接及間接貢獻大約在30%左右。這意味著,房地產下行對明年經濟增長的負面影響或不容忽視。

??紅塔證券研究所所長李奇霖提醒道,信貸政策邊際放松雖然讓房企資金壓力可能暫時得到緩解,但房企對房地產周期下行預期并未放松,即使籌集了資金,更多也會是繼續加快竣工,以此來回籠資金,拿地和新開工的動力并不足。更麻煩的一點在于,現在資金鏈壓力使得房企已經較難保障正常的施工和竣工進度了。

??“而影響居民購房的因素除了房貸利率等之外,更重要的是居民對未來房價預期。這在很大程度上也意味著監管對居民按揭貸款邊際放松,并不一定能夠有效解決居民購房意愿低和銷售下行的現狀?!?李奇霖表示。

??降價潮起,樓市仍未見底

??當前局勢是,無論是新房市場還是二手房市場,全國主要城市樓市正在大面積降價。

??10月,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格指數環比均為-0.3%,降幅較上月進一步擴大了0.2、0.1個百分點;新房和二手房均價同比增幅分別為2.8%、2%,分別較上月降低0.5、0.4個百分點。70個大中城市中,有52個城市新房價格下跌,64個城市二手房價格下跌。

??從新房市場看,10月份,四大一線城市新房價格停漲,二線及三四線城市新房房價則跌幅擴大,環比跌幅分別為0.2%和0.3%。其中,北京和上海環比分別上漲0.6%和0.1%,廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。

??二手房市場降溫力度更大,90%的城市均出現明顯降價現象。10月份,一線、二線、三四線城市二手房價格指數環比跌幅分別為0.4%、0.3%和0.4%,這說明當前各類城市二手房市場都面臨壓力。其中,北京、上海、廣州和深圳二手房價格環比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

??為何出現急劇下跌?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,主要原因在于下半年后,金融長效機制全面落地,開發商前端融資(開發貸、信托、債券、前融)等全面收緊,后端銷售回款明顯下降,造成資金鏈被雙重擠壓,疊加債務到期集中,恒大事件惡化了市場預期,開發商不得不大力度打折促銷,房價下跌。另外,受到放貸緊縮、利率攀升、二手房停貸等情況,需求端也急劇冷縮,二手房價開始下跌,換房需求轉弱,造成了供需冷卻的循環。

??“二手房市場的降溫現象其實更為嚴重,只是目前大家關注的重心在一手房市場?!?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進提醒道,從房地產市場風險防范角度看,也要關注二手房市場降溫現象。就目前看,可以做的一項工作就是,信貸政策放松下,要求各地對于二手房貸款給予支持,積極促進合理的二手房交易,以促進此類市場更好發展。

??李迅雷認為,明年商品房銷售面積或出現負增長,房地產投資增速顯著回落應該比較確定。房地產銷售下行與融資難度加大,又必然帶來房企拿地意愿降低,進而導致地方政府土地出讓收入下降,并影響到其基建投資能力。但到目前為止,大部分人對于房地產行業走弱給經濟帶來的負面影響還沒有給予充分重視。

??中國民生銀行高級宏觀研究員王靜文認為,近段時間以來,調控有放緩苗頭,資本市場已經率先反應,但預計“房住不炒”定位和“三穩”政策基調不會改變,而在“買漲不買跌”的心理驅動以及房地產稅試點加快推出背景下,預計難以扭轉房地產市場下行走勢。

??上海中原地產市場分析師盧文曦表示,“房住不炒”調控大基調下,政策不會出現趨勢性改變,房地產去金融化過程不會改變。因此,短期成交量能止跌、企穩已是很好的結果。但眼下成交量還不足以支撐趨勢改變,后續兩個月跌幅減小已經是不錯的結局。

??“由于目前政策調整仍在托底、適度糾偏,并不會大幅度增加信貸投放。而且房價仍在歷史高位、同比仍明顯上漲情況下,適度糾偏的信貸環境,并不會對當前繼續下跌趨勢形成扭轉。特別是,需求端不會松綁限售、限貸情況下,未來需求復蘇態勢不能太樂觀,房價仍會慣性下跌?!崩钣罴伪硎?。

??一位房企人士則直言,這兩個月是沖刺全年業績的關鍵時刻,接下來部分項目會推出促銷措施,以加快回款的速度。

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