[克而瑞]奧園30億元處置境外項目,房企逐步撤退境外市場?

2022-01-14 09:31:09

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-01-14
  • 報告類型:企業監測分析
  • 發布機構:克而瑞

??房企對境外市場投資放緩,活動從收購向處置轉變,很大一部分原因出于境外市場投資環境的影響。

??◎  作者 / 朱一鳴、李丹

??1月7日,資本市場消息稱,中國奧園正在進行處置的境外資產中,已有4-5宗項目在洽談買家,交易金額預計為人民幣30億元左右。事實上,為應對當前疲軟市場下的流動性危機,近期房企資產處置動作頻繁,其中不乏對境外資產的處置。這是否釋放房企逐步撤退境外市場的信號?

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??房企境外資產處置集中度提升
涉及資金數額龐大

??近兩月以來,房企境外資產處置集中度提升;據不完全統計,2020年11月中旬至今,房企處置事件近10起,涉及資金折合人民幣約496.5億元??梢砸姷?,房企處置境外資產涉及金額體量較為龐大,其中長實集團兩筆單項資產處置涉及金額均超人民幣百億元。

??值得注意的是,部分房企短期內多次處置境外資產。例如,中國奧園在2022年1月處置境外資產之前,于上年11月以9億港元出售香港羅便臣道若干物業;長實集團于2021年12月先后以12.5億英鎊出售了瑞銀倫敦總部大樓,以42.81億美元出售了飛機租賃業務。

??從房企處置境外資產的物業類型來看,除了住宅、商業、辦公等地產項目,還將觸角延伸至物業、租賃等;從處置對象所處地來看,房企處置英、美兩地資產的涉及數量較多、金額較高,主要由于過去這兩地資產受國內青睞程度較高,資產投資比重較大。近期房企境外資產處置頻率的提高,其背后的動機幾何,是否意味著房企正逐步撤退境外市場?

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??境外房地產環境不確定性增強

??當前,房企對境外市場投資放緩,活動從收購向處置轉變,很大一部分原因出于境外市場投資環境的影響。

??一方面,2020年突如其來的新冠疫情,放緩了境外市場經濟增速;同時疫情的反復、變異、難控,加劇了境外市場的不確定性。根據聯合國發布的《2021年世界經濟形勢與展望》報告,2020年受疫情沖擊,全球經濟萎縮4.3%。根據世界銀行統計數據,2020年GDP總量靠前的部分經濟體中,僅中國大陸GDP呈正增長,大部分境外地區及國家GDP增速由正轉負。

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??另一方面,近年來我國對外直接投資的限制政策力度加強。2017年8月,國家發展改革委、商務部、人民銀行、外交部聯合發布《關于進一步引導和規范境外投資方向指導意見的通知》,引導和規范境外投資方向,其中將房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資列為限制類。2018年3月,國家發改委在《境外投資敏感行業目錄》中,進一步闡明目的,主要出于這些領域的境外投資出現的非理性傾向予以加強管制。

??在此背景下,房企境外投資力度放緩,撤資、資產處置等現象涌現,主要出于針對外部環境的風險控制、理性回歸考量。

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??房企出于戰略布局
資金壓力、資產配置的綜合考量

??房企境外撤資,除了基于外部環境因素,更多是在當前行業、經濟環境下自身戰略布局、現金流壓力、資產配置等方面的綜合考慮。

??其一,2020年受疫情影響,房企境外項目的銷售業績呈顯著下滑。其中,中海地產境外項目銷售金額由2019年的111.89億元降至45.3億元,同比下降59.5%;萬科境外項目銷售金額同比下降29.2%,境外項目銷售金額占比由2019年的0.14%降至0.08%;此外,綠地2020年海外項目因疫情影響,銷售周期和開發周期進一步拉長,導致成本增加及折現時間加長,共計提跌價減值損失9.91億元。

??房企在當前時間節點處置境外資產,一方面是針對境外市場下行下的戰略性收縮;另一方面,抓住資產收割窗口期,獲得一波資本利得。近期進行境外資產處置的房企中,大部分獲利,其中長實集團于2021年12月處置的瑞銀倫敦總部大樓,持有3年得利2.5億英鎊。

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??其二,2022年-2023年房企迎來境外債到期高峰,集中償付壓力凸顯。根據克而瑞監測數據統計,71家樣本房企2022和2023年到期的境外債規模分別達1145.8億元和1184.7億元,為2017-2026十年間峰值。

??同時,“三條紅線”融資監管持續,房企一方面面臨境外債償付壓力,另一方面融資規模受限,借新還舊操作空間有限,“雙面夾擊”下現金流動性壓力攀升。在此背景下,房企處置部分境外資產得以緩解流動性壓力,以及境外債兌付壓力。

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??其三,部分房企在控制自身流動性風險的同時,或旨在資產配置優化,無論從降低項目風險角度,還是從提升項目投資回報率的角度。

??當前疫情在國際范圍內控制形勢依舊不容樂觀,相比而言中國境內情況相對可控,地產相關投資在這方面的風險相對較低;同時,2021年下半年以來在政策、信貸收緊下土地成交“縮水”嚴重,而年末融資、供地等方面釋放一定利好信號,2022年或有望迎來土拍窗口期。疊加風險與機遇因素,房企借此契機處置境外資產,為境內投資蓄能。

??總體而言,當前房企提升對境外資產的處置頻率,是出于短期內對境外項目風險及自身流動性風險的控制;同時在當前局勢下,也是對境外投資的趨于理性,以及回歸聚焦境內的戰略傾向。

??長期來看,全球化資產配置在風險分散、市場拓展、產業協同等方面的利好依舊存在。未來,房企撤退境外市場潮是否持續,還需緊密跟進境內外經濟及市場環境動態,以及房企自身能否恢復到平穩健康發展狀態。

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