[克而瑞]2021年中國房地產企業銷售TOP200排行榜

2022-01-04 09:06:48

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2022-01-04
  • 報告類型:月度排行榜
  • 發布機構:克而瑞

??導 讀 

??1、百強房企銷售增速罕見負增長3.5%;
??2、千億房企數量43家,與去年持平;
??3、近2成百強房企業績下滑超過10%
??4、逾8成房企未完成全年業績目標

??☉ 文/克而瑞研究中心

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??榜單解讀

??2021年,房地產市場強、弱轉化,上半年成交顯著放量,百城成交面積創同期歷史新高,熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷,百城成交面積持續下行,同比跌幅擴至30%以上,這在歷史上實屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言,部分熱點城市房價轉折,上半年急漲、下半年轉跌,部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市,市場預期同樣轉折,購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻,天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響,房企打折降價常態化,特價房、工抵房等優惠頻出。

??企業層面,2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期,平均目標完成率不到90%,明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業去杠桿、市場降溫的背景下,不斷出現大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,行業從“控制風險”到“暴露風險”。

??展望2022年,企業整體業績預期將更為保守,仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉,投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面,行業融資管控趨于常態化,企業償債壓力仍然較大。同時,新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變,更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率,防范風險、降本增效。

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??規模:百強房企全年累計業績同比降低3.5%

??2021年12月,百強房企實現銷售操盤金額9940.1億元,單月業績同比降低35.2%,較11月環比增長32.4%。從累計業績來看,年內百強房企累計業績增速持續放緩,截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%,規模房企銷售增速罕見出現負增長。

??全年來看,2021年中國房地產行業的企業整體銷售,表現為先揚后抑的走勢。一季度,市場購房情緒延續了去年末以來的熱度,企業銷售規模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業銷售增速持續放緩,特別是下半年市場降溫明顯,行業百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來,延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。

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??門檻:TOP30房企保持規模優勢
百強門檻200.3億元

??2021年,百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時,規模增速也呈現一定的分化,行業競爭加劇。其中,行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢,TOP十房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元,同比增幅達19.8%,較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%,實現規模穩定提升。

??而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降14.9%至570.6億元,與其他梯隊房企出現一定程度的分化。截至12月末TOP一百和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元,規模房企分化加劇。此外,從千億房企數量來看,2021年全口徑千億房企數量與去年持平,保持在43家。

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??企業表現:年內累計業績負增長的企業數量增加

??2021年,百強房企整體表現不及去年同期,年內累計業績同比降低的企業數量增加。具體來看,截至12月末近4成百強房企累計業績同比降低,銷售規模負增長的企業數量較2020年有明顯提升。單月業績來看,12月逾8成百強房企單月業績同比降低,其中逾6成房企同比降幅大于30%,20家房企單月業績同環比雙降。

??但2021年也有部分規模房企業績表現相對突出,如綠城、華潤、招商、金地、建發、龍光、濱江等年內均實現了較高的累計業績同比增長。此外,碧桂園今年在三個口徑榜單中都繼續保持在行業第一的位置。

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??目標:規模房企整體目標完成情況
遠不及歷史同期

??2021年,規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期,規模房企平均目標完成率不到90%,明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中,截至12月末有逾8成房企未完成全年業績目標。但綠城、華潤、金地、濱江等房企仍超額完成全年目標??梢?,即使年內規模房企已對業績增長保持了謹慎預期,并適度調降了銷售目標的情況下,但下半年市場大幅降溫、企業業績持續萎縮的影響下,多數企業的業績壓力仍然較大。


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??05

??企業展望:延續謹慎的投資預期
降本增效、防范風險

??展望2022年,在“房住不炒”政策主基調以及保障房地產行業有序、健康發展的預期下,政策、融資、信貸等將得到邊際改善。企業層面,2022年規模房企整體的業績預期將更為謹慎,但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。投資方面,短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉,投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面,行業融資管控趨于常態化,短期內企業償債壓力仍然較大。同時,新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變,更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率,防范風險、降本增效。此外,在當前行業盤整期,回歸產品、加強產品力打造、提高產品適銷性,也應是企業的關注重點。

??規模:業績預期會更為謹慎,部分企業面臨負增長困境

??整體來看,近年房地產行業監管不斷收緊,企業規模增速自2016年以來持續放緩。特別是2021年下半年至今市場降溫明顯,項目去化率表現不佳,房企銷售去化及回款壓力增加。目前,預期的市場底尚未真正到來,短期內房地產市場仍難言樂觀,全國商品房銷售規模將步入無增長時代。

??結合今年規模房企實際的銷售目標完成情況來看,2022年企業整體的業績預期勢必也將更為謹慎,會有部分企業業績目標同比持平或降低。2022年,企業需在保證貨量供應的同時,繼續積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。

??投資:謹慎拿地是主旋律,投資力度修復仍需3-6個月

??2021年,22個重點城市采取“雙集中”供地對企業投拓帶來了前所未有挑戰。一年拍三次的固定節奏下,房企投資博弈性增加,短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼。集中供地疊加房企資金壓力增加,導致企業投資及擴張動能降低,投資態度保持審慎,全年百強拿地銷售比僅為0.29,創近五年新低。

??展望2022年,預計規模房企整體的謹慎投資預期難以大幅扭轉。雖然年末政治局會議指出,促進房地產業健康發展和良性循環。但體現在投資復蘇上,仍需要一定的傳導時間,預計投資力度需要3-6個月的修復期。短期內,企業間分化會持續,行業調整期下市場資源也在向優勢企業集聚,投資主力仍將以財務穩健、現金充裕的國企、央企為主。

??融資:行業融資管控常態化,短期內企業償債壓力仍然較大

??2021年,行業融資政策持續收緊,房企三道紅線監管和房地產貸款集中度管理制度常態化。典型規模房企全年融資總量同比下降26%,近五年來首次出現負增長且達到五年內最低水平。四季度企業融資一度降到冰點,融資總量同比減少55%,房企資金壓力加劇,違約事件頻發。同時,不同企業之間融資規模以及融資成本出現明顯分化,國企、央企以及財務穩健的優質房企更具優勢。

??這樣的背景下,年末中央及部委、金融機構等密集發聲,向市場釋放有關房企融資政策偏正面消息,部分企業融資壓力略有緩解。但并不意味著房地產信貸政策轉向,而旨在維穩糾偏。預計2022年,整體的融資環境仍以維護企業正常融資需求,促進行業良性循環和健康發展為主。短期內房企融資仍將低位運行,企業整體償債壓力仍然較大,未來房企將更加依賴銷售回款和自籌資金。

??管控:提升運營管控效率、降本增效,加強產品力打造

??新常態下,高杠桿、高負債運營模式無法持續。未來房企經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變,更好地平衡財務杠桿,增強企業自身的抗風險能力,以實現穩健、高質量的發展。整體戰略以謹慎經營、防范風險為主,并積極適應新的政策與市場環境。

??同時,在目前行業盤整期,部分規模房企集中性地進行組織架構調整,如區域公司合并、事業部整合等。通過戰略精簡、堅持主業結合精細化管理,“降本增效”向管理要效益,緩解流動性壓力、抵御行業寒冬。此外,當前市場背景下,企業更應該回歸產品、持續關注產品升級迭代,加強產品力打造、提高產品適銷性,在日趨加劇的行業競爭中保持發展優勢。

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??市場展望:上、下半年市場強弱轉折
12月成交止跌回升

??2021年12月,房地產市場成交止跌回升,29個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長16%,同比跌幅收窄至35%,較2019年同期下降26%。

??一線城市成交穩步提升,環比增長6%,同比仍下降30%。其中,上海、廣州成交放量,環比漲幅皆超30%,同比跌幅仍在20%附近。北京、深圳成交不增反降,同、環比跌幅都在30%以上。上海市場兩極分化,豪宅再現搶購潮,即便部分房源總價突破1億元,開盤當天同樣售罄,核心在于一、二手價格倒掛,買到即賺到。剛需盤去化表現平平,部分項目去化率低于30%。年末廣州市場出現翹尾行情,尤其是那些一、二手價格明顯倒掛的樓盤,開盤當天均能實現“日光”。

??25個二、三線城市成交企穩回升,環比增長19%,同比跌幅收窄至36%。其中,近7成二、三線城市成交止跌回升,長沙、廈門等環比漲幅皆超70%,寧波、天津等成交持續下行,環比跌幅都在20%附近。9成以上二、三線城市成交同比仍下降,3成以上二、三線城市同比腰斬,僅限于成都、濟南同比轉正。

??而從全年市場走勢來看,房地產市場強、弱轉折。上半年成交顯著放量,百城成交面積創同期歷史新高,熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷,百城成交面積持續下行,同比跌幅擴至30%以上,這在歷史上實屬罕見。

??各城市市場加劇分化。具體而言,部分熱點城市房價轉折,上半年急漲、下半年轉跌,部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市,市場預期同樣轉折,購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻,天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響,房企打折降價常態化,特價房、工抵房等優惠頻出。

??展望2022年,房地產市場難言樂觀,預計全年成交規?;驅⑼认陆?%-10%。受極高基數影響,上半年成交較難擺脫下降通道,同比跌幅或將進一步擴大。下半年成交有望企穩回升,同比跌幅將明顯收窄,甚至同比轉正。

??各城市市場或將持續分化。核心一、二線城市市場仍具韌性,改善性需求依舊堅挺,豪宅市場更將持續火熱。弱二、三線城市市場或將持續低迷,市場需求及購買力難免透支,成交或將持續低位運行。

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