[中房研協]如何理解央行所說的“房地產新發展模式”?

2021-12-31 10:57:56

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  • 城市:全國
  • 發布時間:2021-12-31
  • 報告類型:政策分析
  • 發布機構:中房研協

??熱點聚焦

??12月28日,中國人民銀行行長易綱在接受新華社采訪時表示,當前,我國金融體系運行總體平穩,金融風險整體收斂、總體可控。

??在談及房地產行業相關問題時,易綱表示,前期,個別房企由于自身經營不善、盲目多元化擴張等因素導致風險暴露。個別房企出險后,有關部門和地方政府已積極采取措施,穩妥有序化解風險,滿足居民和房地產企業的正常融資需求,市場預期正在逐步改善。房地產市場的結構性調整,有利于形成房地產新發展模式,實現房地產業的良性循環和健康發展??傮w上看,對市場經濟中發生的風險事件,要堅持市場化、法治化的原則來處理,壓實股東和屬地的責任,穩妥化解各類風險,保護最廣大人民群眾根本利益。

??熱點評析

??融資與銷售雙重寒冬,個別房企債務風險加速暴露

??從去年“三道紅線”監管要求出臺以來,多數房企通過增加銷售回款、減少支出、以自有資金償債等方式,以達成降杠桿的最終目標。同時,金融機構也在今年年初的房地產貸款集中管理新規的影響下,從供給端壓縮涉房貸款,按揭貸款、開發貸雙雙受限。在調控加碼從嚴、信貸環境收緊的疊加作用下,房企正在經歷轉型期的陣痛。

??從融資端的角度看,據克而瑞統計,其覆蓋的80家重點房企的有息負債增速從2017年的37.5%一路走低至2020年的5.4%,債務總額在2020年末達到了70879億元的高峰。截至2021年中期,有息負債規模增速已降至0.4%,前10房企則較期初下降了2.9%。自今年7月以來,數家房企因流動性危機出現債務違約。這意味著,房地產行業過去高負債、高杠桿、高周轉的發展模式已瀕臨終結,房企“三高”模式下累積的弊端和風險加速暴露,以有息負債撬動銷售規模的運營方式難以為繼,行業將邁入低杠桿時代。

??從銷售端的角度看,自今年7月房地產銷售動能減弱信號出現以來,疊加各地調控政策收緊,新房、二手房銷售量逐月走低。從百強房企銷售額來看,根據克而瑞發布的銷售數據,11月百強房企實現銷售全口徑金額8450.3億元,延續了自7月以來的下跌趨勢,同比降幅進一步擴大至39.3%。同時,單月業績規模環比由正轉負。盡管少數城市以購房補貼等形式提振購房者信心,但市場信心的修復短期尚未顯現,多數房企對12月的銷售預期信心不足。

??融資收緊、銷售下滑、回款放緩,行業整體杠桿水平向下趨勢開啟,個別債務高企的高杠桿房企資金壓力陡增,流動性危機陸續爆發。

??高層密集發聲,釋放維穩信號

??市場前端不景氣,企業整體經營收入下滑,多家房企為降本增效,采取降薪裁員、減少土地購買等資本性支出等手段,行業規模收縮不可避免。

??但房地產作為我國經濟支柱行業,仍具有重要的地位和不容忽視的作用,對此,今年9月下旬以來,高層接連發聲,釋放維穩房地產市場的信號,此外,企業融資端的積極信號也在出現,部分優質房企已有發債的動作,近日,金科、龍湖相繼完成債券發行,招商蛇口、融創、金科等在內的多家公司ABS陸續得到交易所反饋。但這并不意味著對房地產行業的徹底開閘,更多地是“糾偏”性質的政策邊際改善,以“房住不炒”為核心的金融審慎管理、地方因城施策仍是政策調控的主基調。

??在四季度例會上,央行再次提及“維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求”,以及“努力做到金融對民營企業的支持與民營企業對經濟社會發展的貢獻相適應”,預計后續金融端在房企債務展期和融資方面會有更大力度的支持。

??房地產市場結構性調整有利于實現行業良性循環

??從房企的角度來看,在市場結構性調整背景下,表現良好的國有背景房企優勢凸顯,更受金融機構和資本市場的認可。預計未來,市場結構分化的格局將進一步強化,財務風格穩健的國資房企和優質民企得以進一步提升其規模和行業地位,房地產行業的集中度加速提升,企業間良性循環加速運轉。

??從未來房地產行業運作模式來看,圍繞“房住不炒”、探索新的發展模式是房地產行業調控的主線,租購并舉、加快發展長租房市場、推進保障性住房建設等途徑將得到深化發展。預計未來,租賃住房相關法律、法規將不斷健全與完善,合適的運營主體得以培育。另外,從商品房的角度來看,為響應高層對“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的呼吁,房企或將從以前的以價換量路線轉移到以質換量路線上來,后續將以優質的產品及服務取勝。

??除企業外,市場結構性調整同樣也反映在城市層面。從地域上看,由于產業與人口集聚特點差異顯著,不同城市房地產市場供求格局差距很大,部分城市供求關系緊張,仍需采取限售限價等緊縮性調控手段。而另外一些城市,特別是非重點都市圈的三四線城市,由于經濟活力不足和新增人口減少,房地產市場需求減弱,交易低迷,房價下跌壓力巨大。為緩解房價下跌預期,避免風險進一步擴大,自今年8月岳陽市率先出臺“限跌令”以來,已有包括沈陽、昆明、唐山、江陰、張家口、株洲在內的22個城市陸續出臺房價“限跌令”。預計后續,各地會繼續堅持“穩”字當頭,全面落實因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。

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